Оценка земельных участков: ответы на вопросы

Ольга Симонян, ген. директор Института экспертизы INEX® рассказывает, для чего нужна эта процедура

Оценка земельных участков довольно распространена. Обычно она заказывается при покупке или продаже участка, вступлении в наследство, для оспаривания кадастровой стоимости земли, что помогает снизить налоги собственников и арендаторов. Как производится оценка земли, какие факторы при этом учитываются – об этом рассказывает Ольга Симонян, генеральный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®).

Оценка земельных участков: ответы на вопросы

Какие подходы используются при оценке земельных участков?


Обычно при оценке используется три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. Так как земля – это природный ресурс, который невозможно воспроизвести, то затратный подход при оценке участка не используется, как, например, при оценке зданий, где учитываются затраты на строительство. Земля оценивается сравнительным подходом: с помощью анализа похожих участков, которые предлагаются к продаже и продаются по определенной стоимости. Доходный подход используется для земли, подходящей под коммерческое использование.


Как оценивается земля под ИЖС?


Земля под ИЖС – это частные участки под личные цели: строительство жилых домов или садовых домиков. Участки могут быть застроенными или нет.


В зависимости от целей оценки рассчитывается рыночная стоимость вместе с постройками или как свободный участок. При оценке в первую очередь учитываются:

– местоположение, т.е. отдаленность от города,

– подъездные пути,

– транспортная доступность,

– наличие поблизости естественного водоема и расстояние до него.


Последний фактор значительно влияет на стоимость. Так, участки в первой полосе от реки оцениваются в разы выше, чем отдаленные. Многие ошибочно полагают, что экология местности и плодородие земли также должны считаться. Но это лишь косвенные факторы, как и организованность поселка, безопасность и наличие в нем коммуникаций.


Коммерческая земля: почему разнится стоимость


Коммерческая земля – это участки преимущественно в черте города, законодательно разрешенные под строительство коммерческих объектов: от производственно-складских до офисных и торговых зданий.



Кстати, использование участка под строительство многоквартирного жилого дома – это тоже коммерческое использование. Поэтому оцениваются такие участки не только сравнительным подходом, но и доходным, где учитывается возможное применение участка. По сути, оценщик разрабатывает бизнес-план, в котором определяет расходы на строительство объекта недвижимости и доходы от его продажи по рыночным ценам.


На основании возможной рентабельности всего проекта выводится стоимость земельного участка. При такой оценке грамотный оценщик учитывает не только возможности, но и ограничения. Например, стоимость двух одинаковых по площади участков, находящихся рядом, может значительно отличаться, если у одного участка нет ограничений по высотности постройки, а у другого разрешено всего 5 этажей. Это и объясняет принцип: земля стоит столько, сколько на ней можно заработать.


Оспаривание стоимости участка – выгодно?


Кадастровая стоимость земли – это налогооблагаемая база как для собственников земли, так и для арендаторов. И очень часто она не соответствует рыночной. Однако государство дает возможность оспорить стоимость, чтобы привести ее к уровню рыночной, а налог – к справедливой величине. Для этого существует определенный алгоритм, привлекается независимый оценщик. В конечном счете оспаривание стоимости помогает существенно сэкономить. Иногда удается снизить стоимость и, соответственно, и налог до 95%. Для того чтобы заказчику понять, на что можно рассчитывать после этой процедуры, оценочная компания представляет предварительный расчет, который делается бесплатно. А с начала этого года налог на недвижимость торгово-офисного назначения также начал исчисляться от кадастровой стоимости. И тут есть над чем поработать оценщикам.


Если вам необходимо провести оценку земельного участка, звоните, пишите, приходите в гости:


8(342)2-103-888
8(342)2-181-494
info@zui.ru 
www.zui.ru
Пермь, ул. Клименко, 1, офис 19