Можно ли продать ипотечную квартиру в строящемся доме, если кредит ещё не выплачен

N1.RU разбирается в юридических тонкостях продажи залоговой недвижимости

Я заключил договор участия в долевом строительстве о приобретении квартиры в новостройке. Дом ещё не введён в эксплуатацию. Для покупки этой квартиры я брал ипотечный кредит, который выплачиваю, но до полного погашения ещё долго, и больше выплачивать кредит у меня нет возможности. Могу ли я продать купленную квартиру?

Можно ли продать ипотечную квартиру в строящемся доме, если кредит ещё не выплачен

Такая практика распространена, и чаще всего это случается, когда у покупателей изменяются жизненные обстоятельства, например, появился ребёнок, и теперь нужна квартира побольше. Или покупатель хочет подзаработать, выиграв на разнице цен: на стадии котлована квартира обычно на 30 % дешевле, чем при завершении строительства.

В первую очередь, нужно договориться о терминологии. Если квартира расположена в доме, который ещё не введён в эксплуатацию, и, соответственно, ваше право собственности на эту квартиру ещё не зарегистрировано, то вы продаёте не жильё, а право на получение квартиры от застройщика. Такая продажа права оформляется договором уступки прав — договором цессии.


«По этому документу владелец права по договору участия в долевом строительстве уступает право на получение квартиры новому лицу — покупателю права. К нему же переходят все права и обязанности участника долевого строительства, предусмотренные договором и законом. Например, право требовать от застройщика передачи квартиры, устранения недостатков внутри помещения, а также и обязанность — своевременно принять квартиру от застройщика, после принятия квартиры уплачивать коммунальные платежи и другое», — отмечают специалисты юридического отдела Группы компаний «ПМД».


Перечитайте договор с банком о выдаче кредита под залог строящего жилья. Возможно, там есть пункт, запрещающий отчуждать квартиры в течение трёх лет после сдачи в эксплуатацию, или до оформления права собственности, или пока не выплачен весь кредит.

Можно ли продать ипотечную квартиру в строящемся доме, если кредит ещё не выплачен

«Поэтому, чтобы передать право требования на квартиру новому покупателю, сначала нужно полностью выплатить кредит. Если у продавца недостаточно средств, чтобы погасить заём, он может убедить покупателя выплатить сумму наперёд, закрыть кредит и снять обременение, а уже оставшуюся часть денег обменять на переоформление договора долевого участия. Однако мало кто из покупателей согласится выдать вам крупную сумму денег без заключения договора купли-продажи», — говорит специалист компании «Ваше право» Николай Дударев.


По опыту специалистов, банки неохотно разрешают производить уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве. Исключение составляют два случая:


— кредит оформлен на имя одного из супругов, и данные супруги разводятся. Если по соглашению между супругами право требования квартиры переходит ко второму супругу, кредит и право требования с разрешения банка и согласия супругов переводятся на того супруга, который после развода получает данную квартиру; 


— человек, который заключал договор участия в долевом строительстве и получал кредит на приобретение будущей квартиры, ушёл из жизни. В этом случае право требования квартиры и обязательства по кредиту переходят к наследникам данного лица, согласным вступить в такое наследство.


«Поэтому если потенциальный покупатель не имеет достаточных денежных средств для покупки уже заложенной квартиры и планирует сам получить ипотечный кредит, то ситуация усложняется. Однако банки могут пойти навстречу, если настоящий владелец квартиры покажет, что дальнейшие выплаты по кредиту он потянуть не сможет», — говорит Николай Дударев.


В этом случае владельцу, скорее всего, удастся продать квартиру, ведь для кредитных организаций более выгодно получать ежемесячные платежи, чем заниматься реализацией заложенной и тем более недостроенной квартиры.


Ранее N1.RU публиковал материал о том, как купить квартиру в новостройке и как рефинансировать ипотеку. N1.RU поможет вам выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Дарина Муханова
Фото: depositphotos.com